אם המטרה שלך שהכסף שלך יעבוד עבורך וייצר תשואה והכנסה נוספת. המלצתנו להמנע מאחזקה ישירה

בנכס. אחזקת נכס בארה"ב גוררת הוצאות רבות שחלקן מפורטות להלן.

בשיטה של Atlanta Invest, אתה מצליח להנות משני העולמות. אתה רוכש נכס, אבל לא צריך להתעסק עמו, לדאוג לשוכרים, לתשלום מיסי הנכס, לבצע תיקונים בנכס ולטפל בשוכרים בעייתים.

להסבר על שיטת ההשקעה לחץ כאן

התשלומים הקבועים החלים על בעל נכס: 

1. ועד בית ובאנגלית Home Owners Asoociation Fees או בקצרה: "HOA" –

עלות חודשית לא קיימת בכלל או זניחה כשמדובר בבית פרטי (Single Family), אבל עשוייה להגיע לסכומים גבוהים מאוד כשמדובר בדירות קונדו בקומפלקסים גדולים שם עלות ניהול הקומפלקס כולו גבוהה למדי. כמובן שככל שרמת הבניין והשרותים גבוהה גם עלות ה- HOA בהתאם! 

2. ארנונה – (Property Tax)

משולמת בד"כ פעם או פעמיים בשנה בכל סוף שנה עבור השנה שחלפה לה. המחיר הוא תוצאה של שווי הנכס כפי שהוא מוערך על ידי המעריך של המחוז שבו נמצא הנכס (The County Assesor). בעל נכס בעלות של $100,000 עשוי להידרש לארנונה בסך של $1,250 עד $2,500 בשנה ובאזורים מסויימים אף יותר! 

3. ביטוח –

ביטוח הנכס הינו אחת מההוצאות הקבועות והחשובות בניהול נכס נדל"ן. כולנו עדים לאסונות טבע שפוקדים אזורים מסוימים בארה"ב ומסוגלים להשמיד ערים שלמות כדבר של מה בכך! עלות הביטוח תלויה במיקום הנכס (בקליפורניה לדוגמא העלות היא כמחצית מהעלות בפלורידה או באוקלהומה בגלל החשיפה להוריקן ולטורנדו בהתאמה). 

4. דמי ניהול –

התשלום לחברה המנהלת את הנכס באופן שוטף הוא כ-10 אחוזים מגובה השכירות החודשית (למעט חודשים בהם הנכס עומד ריק ללא שוכר). מעבר לזה, החברה המנהלת גובה עמלה בגובה שכ"ד של חודש אחד פעם בשנה בעת חידוש החוזה.

5. תיקונים –

תיקונים ואחזקה שוטפת הם חלק משמעותי מאוד בתפעול והשכרה של נכס מניב בארה"ב. אנחנו כישראלים לא מכירים בדרך כלל את הסטנדרטים הגבוהים להם נדרשים בארה"ב! אם הנכס מושכר לדייר עם ערבות ממשלתית (section 8) הסטנדרטים שאנו נדרשים להם אף נוקשים יותר ובנוסף פעם בשנה הנכס עובר בדיקות תקינה קפדניות על ידי מפקח מטעם המחוז ופעם בשלוש שנים הוא עובר ביקורת קפדנית של העירייה.

הוצאה עבור תיקונים ואחזקה שוטפת היא לדעתנו החשיפה הגדולה ביותר של המשקיע בנדל"ן למגורים בכלל ושל משקיע פאסיבי בשלט רחוק בפרט שכן תיקון אחד פשוט לכאורה (החלפת מזגן מרכזי, נזילה בגג, החלפת צינור ביוב) עלול לעלות אלפי דולרים, למחוק את התשואה ואף לגרום להפסד זמני.

להסבר על שיטת ההשקעה לחץ כאן

6. הוצאות משפטיות –

מדובר כאן בדרך כלל בהוצאות משפטיות של פינוי דייר סרבן. עלות זו עשוייה לנוע בין מאות דולרים בודדים לאלפי דולרים ($7000 למשפט מושבעים בקליפורניה)! הכל בהתאם למקרה הספציפי, למדינה בה נמצא הנכס ועד כמה הדייר מוכן להשקיע במלחמה עם בעל הנכס ו/או חברת הניהול. חשוב לציין כאן שחברת ניהול טובה ומנוסה מכינה מבעוד מועד חוזי שכירות אשר מקלים על הפינוי ומקטינים באופן משמעותי את החשיפה להוצאות משפטיות גבוהות. המודל שאנחנו מציעים מבטל לחלוטין את הסיכון הזה. 

7. אובדן הכנסה – 

משקיעים רבים, בעיקר משקיעים בתחילת דרכם, מתעלמים לחלוטין מאובדן ההכנסה ומחשבים את התשואה על פי נכס שמושכר תמיד לדייר המשלם לנצח שכירות במלואה ובזמן. לצערנו המצב שונה בכל השקעות נדל"ן בכל מקום בעולם! גם ממשלות מפירות הסכמי שכירות לעיתים (נדירות אמנם אבל כשזה קורה לך המשקיע זה כואב), לא כל שכן דיירים במעמד הביניים ואנשים בעלי הכנסה מתחת להכנסה הממוצעת במשק. פיטורים, מחלה, גירושין, מוות במשפחה, מעצר של המפרנס על ידי רשויות החוק הן חלק מהסיבות מדוע דיירים מפסיקים לשלם שכירות. במקרה הטוב הם מפירים את החוזה (על ידי אי תשלום דמי השכירות), אבל מפנים את הנכס, במקרה הרע הם מפירים את ההסכם אבל מסרבים להתפנות.

כך או כך הנכס מפסיק להניב תשואה, לזמן שלא ניתן לקבוע אותו מראש או לשלוט עליו. זה יכול לנוע ממספר שבועות למספר חודשים ויותר הכל בהתאם לנסיבות המקרה. אובדן הכנסה גם קיים במקרים שבהם דייר עוזב כדין בסיום החוזה שעליו חתם. חברת הניהול תכין את הנכס לדייר חדש ובינתיים הנכס יעמוד ריק לא יניב תשואה ויגרום למשקיע להוציא כסף עבור ההוצאות הקבועות הממשיכות כרגיל (ביטוח, ארנונה, תיקונים, ועד בית) והוצאות נוספות חדשות אשר חלו על הדייר שעזב או נעזב: הוצאות גינון, טיפול בברכה, חשמל, מים וגז. המודל הייחודי שלנו מונע לחלוטין בעיות אלו.